取消商品房預(yù)售制度引爭議 降房價(jià)?不現(xiàn)實(shí)?(2)——中新網(wǎng)

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    取消商品房預(yù)售制度引爭議 降房價(jià)?不現(xiàn)實(shí)?(2)
2010年01月29日 10:36 來源:京華時(shí)報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  -反對方

  北京萬年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶、北京萬科營銷總監(jiān)肖勁、亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

  黃璽慶:取消預(yù)售制度不現(xiàn)實(shí)

  取消預(yù)售制度對于買賣雙方都沒好處,因此,執(zhí)行這樣的政策不太現(xiàn)實(shí)。

  對于買方來說,買現(xiàn)房必然要付出更多的資金,現(xiàn)房的價(jià)格肯定比期房要高。對于賣方來說,開發(fā)成本提高了,開發(fā)商無法用預(yù)售的資金來進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā),只能通過自有資金或者銀行貸款,可是開發(fā)貸一向并不容易,這無形中讓開發(fā)成本增加,開發(fā)商不會(huì)為這部分成本買單的,只會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上,房價(jià)必然會(huì)上漲。

  抑制房價(jià)比較好的方法是加大供應(yīng)量,可是取消預(yù)售則恰恰讓供應(yīng)量減少了,因?yàn)楝F(xiàn)在賣的房子多數(shù)是期房,如果都等到現(xiàn)房再賣,就可能出現(xiàn)售房斷檔,供應(yīng)量會(huì)銳減,供不應(yīng)求必然會(huì)讓房價(jià)上漲,取消預(yù)售對抑制房價(jià)沒有任何好處。

  至于取消預(yù)售唯一的優(yōu)點(diǎn)就是現(xiàn)房能減少糾紛,房子是現(xiàn)成的,看得見摸得著,對于期房可能有的一些質(zhì)量問題可以避免。不過這個(gè)優(yōu)點(diǎn)對于日益高漲的房價(jià)來說,不是購房人所關(guān)注的根本問題,大家還是更關(guān)注房價(jià)。

  任啟鑫:短期內(nèi)取消預(yù)售不可取

  盡管期房預(yù)售制度存在著很多弊端,如開發(fā)商任意調(diào)整規(guī)劃、抵押土地或建筑物、延遲交房等,導(dǎo)致市場供需雙方的信息不對稱,開發(fā)商處于相對強(qiáng)勢的位置上,而購房人的知情權(quán)則很難得到保障,引起了開發(fā)商與購房人之間的諸多糾紛,但從目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平來看,短期內(nèi)取消期房預(yù)售并不可取。

  這是由于自1998年住房體制改革以來,我國僅經(jīng)歷了十余年的市場化周期,目前尚處于城市化發(fā)展的初期,大城市對于購房客群的積聚效應(yīng)凸顯,導(dǎo)致房價(jià)高企的決定性因素是城市商品房的嚴(yán)重供不應(yīng)求。然而,受制于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性特點(diǎn),從期房階段開始銷售,擴(kuò)大了市場的供給量后尚難以滿足購房需求,一旦盲目取消期房預(yù)售制度,所有商品房均建設(shè)至現(xiàn)房階段方可銷售,短期內(nèi)必然造成可售商品房的急劇下降,進(jìn)一步惡化供需矛盾,房價(jià)上漲勢頭將很難得到遏制。

  同時(shí),商品房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售,拉長了開發(fā)商的資金回籠周期,不僅加大了資金杠桿,還增加了資金成本。對于資金充裕、周轉(zhuǎn)順暢的開發(fā)商來說,這部分成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去,繼續(xù)推高價(jià)格,而對于中小開發(fā)商來說,很可能由于短期資金難以持續(xù)而導(dǎo)致開發(fā)中斷,市場將出現(xiàn)大批爛尾項(xiàng)目。無論是價(jià)格高企引發(fā)房地產(chǎn)市場迅速泡沫化,還是爛尾項(xiàng)目頻生,造成的結(jié)果不僅會(huì)影響到樓市的穩(wěn)定,甚至可能造成整體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。

  肖勁:不具備推廣意義

  如果南寧試點(diǎn)取消預(yù)售制是為了規(guī)范市場,其實(shí)可以通過規(guī)范期房銷售的操作程序解決,如果是為了控制房價(jià),恐怕會(huì)適得其反。而且,南寧的做法不具備推廣意義。

  眼見為實(shí)的現(xiàn)房固然好,期房固然有些弊端,但是期房的開發(fā)模式,降低了開發(fā)商的資金成本,增加了資金的周轉(zhuǎn)率,如果取消,必然會(huì)增加項(xiàng)目開發(fā)成本,并反映到房價(jià)上,從而推高房價(jià)。而且,取消預(yù)售制后,開發(fā)商的資金利用率下降,同樣的資金,以前可以同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,現(xiàn)在只能推出一個(gè)項(xiàng)目了,勢必會(huì)降低市場供應(yīng)量,加劇目前供需不平衡的局面,推高房價(jià)。

  目前國內(nèi)除了大陸,香港、臺灣都是以期房銷售為主,同時(shí),美國、加拿大等國家也存在期房銷售,這說明期房銷售在國際上都是被認(rèn)可的。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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