2009年房價仍有下行空間 開發(fā)商應自救為主——中新網(wǎng)

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    2009年房價仍有下行空間 開發(fā)商應自救為主
2009年02月24日 10:54 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  2009年,較高的房價還有一定下行空間,隨著房價的合理回歸,政策逐步落實,自住型需求將陸續(xù)釋放。在國家已出臺較多調控政策的條件下,2009年的政策立足點應該關注和解決房地產(chǎn)市場調整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況,并遵循市場運行的客觀規(guī)律,促進房價合理回歸。

  2009年房地產(chǎn)市場走勢分析

  首先,目前我國房地產(chǎn)市場仍處在持續(xù)發(fā)展階段。與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同,我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段,住房水平低和需求比較旺盛,這是我國住房市場快速發(fā)展的重要基礎,其中除了少數(shù)低收入群體需要政府提供保障性住房外,還有幾種類型的住房需求要依靠住房市場:

  一類是剛剛步入社會不久、成家立業(yè)需要住房的年輕人,包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的是功能設施齊全、舒適、方便、小戶型、價格適中的住房;一類是生活水平提高、希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有較穩(wěn)定的收入和較強的經(jīng)濟能力,借助銀行貸款,可以購買普通住宅,他們是社會的基本群體,占大多數(shù),也是自住型住房的基本需求群體;另一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長,需要有保值增值的渠道和工具,一部分人選擇了投資住房市場。購置住宅是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利,是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

  其次,此輪房地產(chǎn)市場調整是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律在起作用。從2007年年末開始,住房市場形勢急轉直下進入調整期,其根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律在對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整。2004年以來,在我國經(jīng)濟較快增長、居民收入不斷提高、對房地產(chǎn)市場預期向好的基礎上,投資型住房消費大量入市,不斷推高房價以獲利;開發(fā)商大量高價拍地,以獲取更高的回報,推高了住房的成本;自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下,集親戚朋友之力提前購房,透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加,埋下了隱患,導致目前住房市場需求減少和調整期的到來。這一點主要表現(xiàn)在如下三個方面:

  一是大量投資者進入,市場需求過旺,使房價快速上漲,脫離了普通居民的承受能力,加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少,將普通消費需求擠出了市場。二是房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調控政策,隨著宏觀調控的累積效應發(fā)揮作用,尤其是對第二套住房貸款政策的調控,一些投資性和投機性資金撤出住房市場。三是今年以來國際金融危機愈演愈烈,中國經(jīng)濟向下調整,消費者收入預期及對房價預期發(fā)生變化,觀望氣氛濃厚,加劇了市場調整的程度。

  房地產(chǎn)市場的調整,短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響,但此次調整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正,將使過高的房價逐步向合理水平回歸,使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場化改革以來,經(jīng)歷的真正市場周期性調整,得到市場錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調整到位,才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎。

  從宏觀環(huán)境方面來看,2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調控政策影響下,消費者預期比較悲觀,持幣觀望;隨著國家宏觀調控政策的調整,消費者預期逐漸發(fā)生變化,在觀望中尋找機會。具體來講,機會主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點舉措,并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策,從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施,力爭2009年經(jīng)濟增長保持在8%以上,在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。三是由于我國人多地少,目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段,從較長時間看,住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正,而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費政策,一旦房價調整到位,將會出現(xiàn)反彈。因此,部分自住型消費者開始關注房市,而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

  國家一系列調控政策也將繼續(xù)影響我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如2008年下半年,國家連續(xù)5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點;為了鼓勵住房消費,將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.70倍,使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算,按等額本息還款方式的按揭貸款,以上兩項因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份,財政部、稅務總局決定:購買90平方米以下的普通住房契稅減按1%收取,使購房成本降低了2%以上。同時,對個人購買和出售住房暫免印花稅,出售住房暫免征收土地增值稅,對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠,降低了二手房的交易成本。

  住房的市場價格可能還沒有調整到位。2004年以來,尤其是2007年,我國住房價格較快上漲,在一定程度上偏離了居民的承受能力,使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一年的調整,房價僅回落到2007年末的水平,2007年價格虛高的水分并沒有被擠掉,雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本,但與居民的實際支付能力還有距離。2008年,央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示,居民未來3個月有購房意向占比僅為13.3%,分別比上季和同期下降1.8和2.8個百分點,為1999年以來的最低點,這說明房價調整還沒有到位。

  綜上分析,住房市場調整正在進行中,消費者持幣觀望等待機會,市場存量房較多,房價還有下行的空間,直至下跌到消費者接受的水平,整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計:2009年上半年,房價承接2008年的下滑勢頭,房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性,各地區(qū)調整的進度和幅度不盡一致。一些調整比較早、調整幅度較深的城市,隨著價格的下降,將有自住型住房陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市,下半年市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢。

  政策建議

  在國家已出臺較多調控政策的條件下,2009年的政策立足點應該關注和解決房地產(chǎn)市場調整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況,并遵循市場運行的客觀規(guī)律,促進房價合理回歸。

  第一,在市場調整中,應以開發(fā)企業(yè)自救為主,政府應鼓勵開發(fā)商針對市場需求開展多種方式營銷,合理定價,協(xié)助緩解與老業(yè)主的矛盾,打消開發(fā)商降價的后顧之憂。只有房價合理回歸,才能釋放需求。

  第二,應注重發(fā)揮市場機制調節(jié)和自我修正的作用,利用市場的力量擠出泡沫,這樣有利于行業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展,促進行業(yè)的調整和市場洗牌,促進行業(yè)集中度的提高。

  第三,各地要因地制宜,不斷探索,解決經(jīng)濟適用房和限價房建設和銷售中出現(xiàn)的問題。應適時調整規(guī)劃,可嘗試采取政府收購作為廉租房,或擴大申購范圍,甚至可以轉為商品房的方式解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化,科學、合理地核算經(jīng)濟適用房和限價房的發(fā)標價格。對于因建設經(jīng)濟適用房和限價房而增加成本、甚至虧損的開發(fā)商,要給予減免稅費、資金支持等優(yōu)惠政策,鼓勵開發(fā)商積極參與保障性住房的建設。

  第四,重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題。地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房,避免出現(xiàn)爛尾樓;并鼓勵社會資金(包括企業(yè)和機構)低價收購部分存量房,用于做周轉宿舍或出租。

  第五,著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問題。應抓住調整機遇,建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制,如規(guī)范地方財政與房地產(chǎn)業(yè)的關系、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新等,為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎。(中國經(jīng)濟時報 廖英敏 作者單位:國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所)

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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