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　　地方兩會(huì)上，房地產(chǎn)再次成為熱點(diǎn)。從海南到北京，從北京到上海，大家談?wù)撟疃嗟氖侨绾螡M(mǎn)足夾心層和外來(lái)人員的住房需求，對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，各地釋放出的信號(hào)無(wú)疑是福音。但這樣做，可能無(wú)助于解決房地產(chǎn)過(guò)熱房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。

　　面對(duì)房地產(chǎn)，政府已經(jīng)陷入兩難境地。沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地方財(cái)政以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)陷入窘境。京滬兩地的財(cái)政報(bào)告均顯示，地方財(cái)政收入以及非稅收入中，房地產(chǎn)收入至少占了1／4以上。但這些收入建立在高房?jī)r(jià)高地價(jià)基礎(chǔ)之上，建立在寅吃卯糧基礎(chǔ)之上，建立在大量消耗資源的基礎(chǔ)之上，建立在大量占用銀行信貸資金之上，建立在擠占其他消費(fèi)支出之上，建立在廣大老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)不滿(mǎn)的民怨之上，顯然，這樣的發(fā)展基礎(chǔ)是不穩(wěn)定的。因此，就要不斷地踩剎車(chē)。房地產(chǎn)發(fā)展，地方政府收入增加，自然是好事，但因?yàn)榇罅烤用褓I(mǎi)不起房子，政府又不得不拿出不少錢(qián)來(lái)建保障性住房。

　　是大力發(fā)展商品房，靠房地產(chǎn)掙了錢(qián)，再回過(guò)頭來(lái)補(bǔ)保障性住房的不足；還是政府先搞好保障性住房，放開(kāi)商品房？也就是效率與公平誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題。大多數(shù)政府的思路是先拼命發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，再來(lái)談保障問(wèn)題。保障問(wèn)題成為可有可無(wú)、時(shí)有時(shí)無(wú)的一個(gè)附屬物，房?jī)r(jià)高了，民怨大了，多建一些保障性住房，安撫民心。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)始終高漲，保障性住房始終滯后，結(jié)果，兩頭都搞不好。如果反過(guò)來(lái)，先確定政府該保障哪些人群的居住需求，再來(lái)談如何發(fā)展商品房，可能會(huì)好些。

　　看起來(lái)，這只是換了一個(gè)角度，但這樣做的好處是，因?yàn)檎�府保障了中低收入人群的居住需求，給了這些人定心丸，商品房?jī)r(jià)格上漲再快再高，不會(huì)影響他們的住房需求，自然這些人就不會(huì)有那么多的怨言。中低收入人群畢竟是社會(huì)的中堅(jiān)，他們沒(méi)有怨言了，房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)也就穩(wěn)定了。這就需要首先建立住房保障制度，而不是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳地疲于應(yīng)付，不是靠中央政府今天發(fā)個(gè)文明天又發(fā)一個(gè)文三令五申地催辦。

　　在通過(guò)制度明確政府住房保障的范圍、準(zhǔn)入制度等基礎(chǔ)上，政府再來(lái)規(guī)范商品房市場(chǎng)，就會(huì)從容得多。一種辦法是不管，漲得越高越好。一種辦法是又管又不管，對(duì)常住人口包括戶(hù)口不在當(dāng)?shù)氐耐鈦?lái)常住人口首次購(gòu)買(mǎi)自住商品房的人員，對(duì)用自有資金購(gòu)買(mǎi)第二套乃至多套商品房的人，可以采取優(yōu)惠鼓勵(lì)政策；而對(duì)那些既不在當(dāng)?shù)鼐幼∮植辉诋?dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的外來(lái)人口，對(duì)那些需要銀行貸款購(gòu)買(mǎi)二套以上商品房的人，大幅提高提高首付比例，提高貸款利率，提高轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且采取累進(jìn)方式，買(mǎi)得越多，交得越多。如果購(gòu)買(mǎi)后用于出租等經(jīng)營(yíng)性目的，應(yīng)將其納入商業(yè)性住房范疇，按照商業(yè)性住房辦理登記以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并按照商業(yè)性住房繳付稅費(fèi)。也就是將商品房市場(chǎng)分成自住和投資或投機(jī)兩個(gè)部分，而對(duì)投資或投機(jī)視其是否需要銀行貸款采取差別政策。

　　中國(guó)的改革是漸進(jìn)式，摸著石頭過(guò)河，中國(guó)的房地產(chǎn)制度變革，三十年河?xùn)|三十年河西，走到今天這一步，都已經(jīng)不能繼續(xù)邊走邊改了，必須要有一個(gè)明確的制度選擇，有一個(gè)明確的路線圖了。已有不少人注意到這一點(diǎn)，并在呼吁二次改革，這已經(jīng)是擺在我們面前的一個(gè)嚴(yán)肅課題，任何人想回避也是回避不了了。 (陳雪根）