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　　調(diào)控兩個(gè)月以來(lái)，各個(gè)區(qū)域或多或少都出現(xiàn)了降價(jià)潮。除了一些去年炒作起來(lái)的板塊之外，一些受到利好刺激，地段優(yōu)越的板塊也出現(xiàn)了降價(jià)，有的幅度更是高達(dá)20萬(wàn)。這些樓盤(pán)的降價(jià)或許意味著降價(jià)的范圍從一些投資區(qū)轉(zhuǎn)向了近兩年來(lái)備受關(guān)注的明星區(qū)域，降價(jià)的深度也在不斷的延伸。

　　南虹口層次差異顯機(jī)遇

　　現(xiàn)狀——區(qū)域新盤(pán)日降20萬(wàn)

　　位于虹口區(qū)南部的建邦16區(qū)，近期推出的一批房源，其報(bào)價(jià)為3.8-3.9萬(wàn)元。但是據(jù)之前購(gòu)房的一位消費(fèi)者表示，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天最高可以有2000多元的折扣，這樣折算下來(lái)，一套101平米的二房，優(yōu)惠總額達(dá)到20余萬(wàn)元。直至今日，該樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)優(yōu)惠時(shí)段已取消，但是銷(xiāo)售人員卻表示，如果消費(fèi)者確定買(mǎi)哪套房，所有的折扣還是可以申請(qǐng)的。據(jù)悉，位于內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的建邦16區(qū)，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)價(jià)格一路高開(kāi)，最高峰曾超過(guò)4萬(wàn)元，還一房難求。事隔不到半年，價(jià)格落差高達(dá)5000余元。事實(shí)上，建邦的折扣幅度并沒(méi)有為其迎來(lái)多大的成交，據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，6月14日-20日，建邦16區(qū)僅成交1套公寓房。建邦16區(qū)所在的虹口區(qū)，是目前稀缺的內(nèi)環(huán)內(nèi)房源，這類(lèi)房源的降價(jià)，對(duì)大家認(rèn)定的內(nèi)環(huán)房源堅(jiān)挺的理念是一次沖擊。

　　對(duì)此，當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建邦16區(qū)的調(diào)價(jià)只能算是一場(chǎng)理性的回歸，不能說(shuō)是降價(jià)。其實(shí)虹口區(qū)域內(nèi)部層次差別很大，單價(jià)大多在3-4萬(wàn)元不等，根據(jù)地理位置的差別、配套層次的差別，價(jià)格起伏很大。比如靠近閘北的寶華單價(jià)3萬(wàn)，靠近四川北路的溧陽(yáng)華府，單價(jià)為3.8萬(wàn)。建邦16區(qū)所在的位置并不是虹口的中心位置，之前4萬(wàn)元的單價(jià)有點(diǎn)虛高，此次折扣算是一種回調(diào)。

　　記者發(fā)現(xiàn)虹口中心城區(qū)整體價(jià)格體系并沒(méi)有受到?jīng)_擊，主要原因還和其供應(yīng)少有關(guān)。中信虹港處于客戶(hù)累計(jì)階段，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未確定，中信和平已經(jīng)售罄，溧陽(yáng)華府已經(jīng)處于尾盤(pán)狀態(tài)，當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎�，目前虹口中心區(qū)域的新盤(pán)很少，供應(yīng)大多在二手房源中。新政出臺(tái)后不久，有一些業(yè)主在交易中心理價(jià)位有些松動(dòng)，但因?yàn)楹缈趨^(qū)的房子總價(jià)高，碰巧遇到現(xiàn)在銀行審批貸款從緊，有能力接受的客戶(hù)也并不多。

　　降解技術(shù)：填補(bǔ)區(qū)域差異

　　虹口的房?jī)r(jià)是在短時(shí)間內(nèi)和其余中心城區(qū)拉平的，上漲速度過(guò)快的同時(shí)，價(jià)格增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于盧灣、黃浦等地。業(yè)內(nèi)人士表示，目前說(shuō)到虹口，大家都覺(jué)得買(mǎi)一套房子單價(jià)都在4萬(wàn)以上，事實(shí)上虹口內(nèi)部地理位置的不同差價(jià)也很大，比如北外灘，原本屬于虹口的價(jià)格洼地，但是隨著北外灘出現(xiàn)了幾個(gè)豪宅，整體單價(jià)就被提升，但是周邊的配套依然不能和四川路一帶的虹口相提并論。此外靠近閘北一帶的虹口，1年前單價(jià)剛過(guò)2萬(wàn)，如今應(yīng)該攀升至3萬(wàn)。還有涼城板塊，也是虹口區(qū)的邊界，這里配套層次和產(chǎn)品更不能和傳統(tǒng)的虹口同日而語(yǔ)。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，虹口內(nèi)部有些樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)超出其所在地的價(jià)值，因此房?jī)r(jià)要保持一定的抗跌性還是要依靠其區(qū)域本身的成熟度。

　　顧村

　　降價(jià)潮不如落實(shí)規(guī)劃

　　現(xiàn)狀——降價(jià)高潮呼嘯而來(lái)

　　相比虹口與徐匯，顧村在地理位置上是在算不上明星，但是它的星光來(lái)自于萬(wàn)科、保利、農(nóng)房等一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，成就其成為北上海最受關(guān)注的自住區(qū)域，但近段時(shí)間受到綠地等知名開(kāi)發(fā)商的影響，整個(gè)區(qū)域的在售樓盤(pán)都經(jīng)歷一場(chǎng)降價(jià)潮。綠地公園壹品，該項(xiàng)目5月份對(duì)外報(bào)價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，而短短幾個(gè)月，折后價(jià)格降到1.3-1.4萬(wàn)元/平方米，個(gè)別樓層房源優(yōu)惠幅度近8.5折。隨著綠地的高調(diào)降價(jià)后，保利葉上海推出的一批房源價(jià)格也有了大幅的下調(diào)，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.55萬(wàn)-1.7萬(wàn)/平方米，并贈(zèng)送面積最高達(dá)35平方米。相比其3、4月份項(xiàng)目?jī)?nèi)成交新房?jī)r(jià)格曾高達(dá)1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)/平方米。

　　此外，東方帕迪歐目前新一批房源為1.7萬(wàn)元，并贈(zèng)送7平米的面積。目前，公園7號(hào)、旭輝依云灣等別墅項(xiàng)目也推出了部分折扣。

　　在一手房的帶動(dòng)下，顧村板塊的二手房受到的沖擊更大，某位中介人員告訴記者，顧村去年到今年漲幅很大，不少投資客的資產(chǎn)升值了幾十萬(wàn)，目前眼看繼續(xù)上漲無(wú)望，而一套90平米的公寓房，租金還不到1200元／月，因此不少業(yè)主愿意轉(zhuǎn)租為售，而事實(shí)上受到一手房源的沖擊，買(mǎi)房者對(duì)二手房的殺價(jià)力度也就更大，目前顧村一帶的公寓房單價(jià)很多不到1.3萬(wàn)元/平方米。

　　降解技術(shù)：規(guī)劃的落實(shí)

　　刺激顧村價(jià)格上漲的因素有顧村公園、軌道7號(hào)線(xiàn)以及各個(gè)知名開(kāi)發(fā)商的“炒地”，事實(shí)上兩年后的今天，顧村公園還在建造中，7號(hào)線(xiàn)還沒(méi)有到達(dá)顧村，商業(yè)配套還是停留在原本的層次上，顧村從規(guī)劃到現(xiàn)實(shí)走了3年，卻顯得十分緩慢。而這些區(qū)域的過(guò)度炒作和現(xiàn)實(shí)的不符給其在調(diào)整期出現(xiàn)調(diào)整埋下了伏筆。

　　某位對(duì)顧村十分了解的業(yè)內(nèi)人士表示，顧村這類(lèi)區(qū)域在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整后，降價(jià)是必然的，因?yàn)闆](méi)有支撐其房?jī)r(jià)的有力支持，但是調(diào)整對(duì)于這些區(qū)域來(lái)說(shuō)也不乏是一個(gè)基于理性的回歸后，隨著配套的完善，規(guī)劃的落實(shí)，其未來(lái)的更穩(wěn)定的上升空間還是存在的。

　　徐匯濱江

　　房?jī)r(jià)跌半現(xiàn)性?xún)r(jià)比

　　現(xiàn)狀——區(qū)域現(xiàn)2.5萬(wàn)差價(jià)

　　龍吳路一帶的房源由于打出濱江的概念以來(lái)，價(jià)格就有了大幅的提升，2008年底單價(jià)不足2萬(wàn)，到如今中海瀛臺(tái)的小高層單價(jià)已經(jīng)高達(dá)4.5萬(wàn)。但是近期剛售罄的印象歐洲一期，相關(guān)資料顯示，其5月份的成交價(jià)不少是1.8-1.9萬(wàn)的。中海瀛臺(tái)和印象歐洲雖然以外環(huán)相隔距離并不遠(yuǎn)，但是單價(jià)竟差2.5萬(wàn)。

　　記者從相關(guān)人士處了解到，龍吳路一帶目前在售新房并不多，其中還有不少是配套商品房，導(dǎo)致這一區(qū)域的房?jī)r(jià)很長(zhǎng)一段時(shí)間以中海瀛臺(tái)為標(biāo)桿，但是這一塊的生活配套緊缺，幾乎是空白。目前印象歐洲的價(jià)格出現(xiàn)正好折射出許多人對(duì)此地塊高達(dá)4萬(wàn)元單價(jià)的不認(rèn)可。

　　龍吳路一帶除了配套緊缺之外，距離其宣傳的濱江概念也大相徑庭，據(jù)居住在中海瀛臺(tái)的業(yè)主表示，這里的很多房源都不能看到江景，相反由于靠近垃圾處理站，這里的居民常常受到異味的侵?jǐn)_，實(shí)在看不出這里有什么高端品質(zhì)可言。

　　記者從龍吳路一帶的中介了解到，在徐匯本地的改善群體，一般很少有人選擇沿龍吳路的房子，卻對(duì)徐匯新城附近的二手房另眼相看。因?yàn)槟抢飪r(jià)格便宜，出行、購(gòu)物也更為方便。因此相比之下，龍吳路上的樓盤(pán)，如果單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)，就很少有人問(wèn)津了。

　　降解技術(shù)：脫去華麗外衣

　　以濱江板塊自居的龍吳路板塊，先不提購(gòu)房者對(duì)其4.5萬(wàn)元的認(rèn)可度有多高，即使板塊內(nèi)部，近3萬(wàn)元的價(jià)差也折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)濱江的地位也存在分歧。印象歐洲的某位工作人員告訴記者，這里新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品相比一些次新房有了品質(zhì)上的提升，但是關(guān)鍵是大環(huán)境，從購(gòu)房者的反應(yīng)看，對(duì)濱江區(qū)域的環(huán)境和現(xiàn)狀接受度都不高，因此定價(jià)上不愿意過(guò)高。而區(qū)域內(nèi)某個(gè)不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，華涇區(qū)域的發(fā)展不僅僅是依靠幾個(gè)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的“吹噓”就可以達(dá)到的，關(guān)鍵是包括市政、商業(yè)、環(huán)境在內(nèi)多個(gè)元素的提升，一步一步集聚人氣和認(rèn)可度，才能達(dá)到預(yù)期的高端效果。周祺瑾