發(fā)表評論 同樣是深圳地產(chǎn)巨頭，金地集團董事長凌克對自己的老同行王石的“拐點論”和“租房觀”，似乎都持有不同的觀點。
昨日(28日)，凌克在金地集團內(nèi)部的2008年年會之后接受記者采訪時表示，并不認為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了所謂的“拐點”，調(diào)整只是局部而且是暫時的。同時，有需要者現(xiàn)在購房好過三年之后再買。
同時，凌克表示金地不會因為市場短期的調(diào)整放慢公司擴張速度，2008、2009年仍然是金地高速發(fā)展時期。
剛剛公布的金地2007年度報告顯示，公司全年完成營業(yè)收入74.87億元，同比增長110.10%；實現(xiàn)利潤總額17.97億元，同比大增166.39%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.65億元，同比增長103.34%；基本每股收益1.31元。
否認“拐點” 繼續(xù)擴張
日前，萬科在國內(nèi)多個城市的降價引發(fā)行業(yè)騷動，王石去年拋出的“拐點論”再次對行業(yè)形成壓力。對此，凌克卻持有完全相反的觀點，他認為市場并不會出現(xiàn)向下大幅調(diào)整的“拐點”，或者說今年中國房地產(chǎn)市場就不行了。一系列的調(diào)整和政策出臺之后，中國今年的房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)爆發(fā)性地大幅度增長。未來的一段時間，中國房地產(chǎn)市場會以比較平穩(wěn)的方式來進行增長。
他說：“我與王石的說法不一樣，現(xiàn)在買房絕對比未來買房好。因為雖然市場現(xiàn)在存在短期的調(diào)整，但是長期來看房價是會緩慢上漲的。等到未來很多年過后，那個時候的房價跟現(xiàn)在比較起來肯定是上漲的。”
至于何時房價會出現(xiàn)大幅度的跌幅，凌克說：“中國的房價總有一天會跌，但那個時間還需要一個比較長的過程，因為需要在社會、經(jīng)濟促使資產(chǎn)價格上漲的因素都消失后，才可能開始大幅度下跌。與其到時候再買，不如現(xiàn)在買�！�
基于對市場的長期看好，凌克表示未來兩年時間內(nèi)，金地的戰(zhàn)略依然是擴張而不是收縮。
年報顯示，金地2007年新增土地504萬平方米，讓公司的總體土地儲備達到1136萬平方米(權(quán)益部分994萬平方米)。而另外的數(shù)據(jù)顯示，截止到2007年年底，金地的土地儲備的平均成本為2049元/平方米，2007年新獲取的土地成本是3050元/平方米，而去年平均售價是9000元/平方米。
基于此，凌克稱：“如果說能有合適的資金，現(xiàn)在都還是投資的好機會�！彼f，今年，金地仍舊會根據(jù)需要增加土地，當然也會關(guān)注經(jīng)營和財務指標上的健康性。
局部降價促資金回籠
資料顯示，2008年是很多開發(fā)商擴張和產(chǎn)品集中銷售的重要年份，同時也是競爭異常激烈的年份。
碧桂園集團(2007.HK)此前的公告顯示，截至2007年年底的在建工程面積將超過2000萬平方米，2008年新增建筑面積在1600萬平方米左右；而即將上市的恒大地產(chǎn)集團日前也表示，2008年在建面積約1300萬平方米，可售面積約750萬平方米；萬科(000002.SZ)確定今年的銷售目標是600萬平方米。金地集團也表示，今年將有20多個項目達到銷售條件，同比增長50%以上。
事實上，萬科已經(jīng)先行一步，繼珠三角重要城市的降價之后，在上海、成都等城市相繼進行不同幅度的降價銷售。
對此，凌克表示不會完全追隨萬科的降價步伐。但是會加強現(xiàn)金流的回收。
金地預計2008年新增建筑面積200多萬平方米，加上目前在建的500多萬平方米，金地對資金的需求量可謂不小。鑒于此，資金的回籠顯得格外重要。
凌克表示，會根據(jù)不同的區(qū)域、不同的市場來確定不同的銷售方式。“有些區(qū)域降價幅度大、觀望情緒特別濃，我們會做一些價格的下調(diào)和促銷，來加快現(xiàn)金流的回收。但有些市場銷售情況很好，例如沈陽、北京，我們沒有理由去降價�！�
目前，廣東以廣州、深圳為代表的城市降價幅度比較大，而金地有30%的業(yè)務集中在這些區(qū)域。不排除廣東成為金地率先調(diào)整價格的區(qū)域。但是凌克稱，廣東市場有強勁的經(jīng)濟基礎(chǔ)作支持，特別是深圳未來幾年供需矛盾將非常突出。因此，他說，廣州現(xiàn)在價格降了不代表廣州不行了。相反，金地還會繼續(xù)鞏固在廣東的投資。
創(chuàng)新融資
年報顯示，金地集團已與瑞士銀行下屬瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(UBS Global AM)達成了協(xié)議，將共同發(fā)起建立針對中國住宅開發(fā)市場的房地產(chǎn)投資平臺，即成立一個離岸公司，在美國和歐洲融資，轉(zhuǎn)向投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場。
這是凌克所進行的一項新的融資嘗試。據(jù)悉，這個基金可以投資任何項目，可以投金地的，也可以投其他的項目。主要是投資于住宅開發(fā)的。
凌克說：“金地公司現(xiàn)在做業(yè)務上的嘗試，由原來單一的開發(fā)公司，到現(xiàn)在做一些投資上的業(yè)務。這其實是在業(yè)務鏈條上做了一些延長，這對金地公司產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很有幫助的，對金地自己地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展也是很有幫助的。”
事實上，很早之前金地就有過與國外基金進行合作的經(jīng)驗，例如之前就與ING合作過。而此番與UBS的合作，是向美國和歐洲投資者融資。凌克稱短期內(nèi)還沒打算發(fā)行人民幣基金，但是不排除將來會發(fā)行人民幣基金品種。
當然，凌克認為現(xiàn)在開發(fā)商融資最好還是走上市的路子，因為上市公司所獲得的融資平臺比一個非上市公司的途徑擴大了很多。
去年，金地就成功通過非公開增發(fā)融得45億資金，同時發(fā)行了12億公司債。今年，金地將還按照原先計劃進行公開增發(fā)股票。至于增發(fā)時間、數(shù)量，公司會根據(jù)市場情況來確定，同時會權(quán)衡公司發(fā)展與投資者的收益。
日前有證券研究機構(gòu)預計，金地未來三年每股收益估計為1.83元、2.75元和3.85元。(張艷紅）
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